代收款项是否作为收入

　　房企少见的代收款项有原油初装费、卫星电视安装费、房产证办证费以及维修基金会等。

　　1.企业个人所得税：以是否纳入价内或投票日来判定是否作为应税收入。

　　《国家所

局关于下发〈房地产开发经营管理的业务企业个人所得税处理必要〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业代有关机构、的单位和企业收取的各种基金会、开销和附加等，凡纳入开发的产品价内或由企业开具 个人税务筹划单据的，应按时全部确认为销售额；未纳入开发的产品价内并由企业以外的其他收取机构、的单位开具单据的，可作为代收代缴现金进行管理工作。

　　2.增值税：一般作为应税收入，符合条件代收的中央政府性基金会或行政事务事业性车费除外。

　　增值税相关规章规定，房企的销售额为卖出资产收取的全部价款和价外开销。价外开销，包括收取的利息、支出、基金会、集资费、返还收益、奖赏费、违约、滞纳金、延期付款贷款、赔偿、代收款项、代垫现金、罚息及其他各种物理性质的价外车费，但不包括同时符合下述前提代为收取的中央政府性基金会或者行政事务事业性车费：

　　（1）由中华人民共和国国务院或者司法部批准设立的中央政府性基金会，由中华人民共和国国务院或者省级天津市人民政府及其财务、价钱部门批准设立的行政事务事业性车费；

　　（2）收取时开具省级以上财政部门印刷的财务债券；

　　（3）所收现金额度上缴财务。

　　3.

：一般不确认为收入。

规定，企业除应付债券、应付账款、预收账款、应付工人薪金、应付贷款、应付股 个人税务筹划息、应交税款、长年应付款等之外 个人税务筹划的其他各项应付、暂收的现金，一般通过“其他应付款”审计。收到代收款项的会计分录为：

　　借：利息（支票）

　　贷：其他应付款。

　　预购钱包是否作为收入

　　《国土资源部关于修改〈的城市小区预购管理工作必要〉的决定》（国土资源部令第131号）规定，小区预购指房地产开发企业将准备建设工程中的民房事先转售给承购人，由承购人支付订金或楼价款的行为。

　　1.企业个人所得税：确认为应税收入。

　　国税发〔2009〕31号文档规定，企业通过月签订《地产预购合约》所取得的收入，应确认为销售额的实现。

　　2.

：确认为应税收入。

相关规章规定，房企转让卖出资产，采取预收款方法的，其缴纳责任发生星期为收到预收款的当日。

　　3.会计准则：不确认为收入。

　　会计准则规定，企业按照合同预收的现金，一般通过“预收账款”审计。预收账款状况不多的，也可以不设该课程，而将预收的现金必要记入“应收账款”课程。相关的业务的会计分录为：

　　借：利息（支票）

　　贷：预收账款（应收账款）。

　　视同销售额

　　企业相关的业务是否要视同卖出确认收入，要视状况而定。

　　1.

：开发的产品产权属发生改变一般视同卖出。

　　国税发〔2009〕31号文档规定，企业将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖赏、对内融资、重新分配给大股东或投资者、偿还负债、换取其他事业单位的单位和一个人的非通货性资本等行为，应视同卖出。

　　2.增值税：无偿赠送其他的单位或者一个人应视同卖出。

　　增值税相关规章规定，房企将资产或者农地所有权无偿赠送其他的单位或者一个人，视同发生应税行为。

　　3.会计准则：三种只能视同卖出。

　　（1）《企业会计准则第9号——应付工人薪金》应用手册规定，企业以美国进口的产品发放给工人的，应当根据受益单纯，按照该的产品的轻率商业价值，计入相关资本的生产成本或当期诸家，同时确认应付工人薪金。

　　（2）《企业会计准则第7号——非通货性资本交换》应用手册规定，换出资本为库存的，应当作为卖出处理，以其轻率商业价值确认收入，同时结转相应生产成本。

　　（3）《企业会计准则第12号——负债重整》应用手册规定，债权人以非现金资本库存偿还负债的，应当作为卖出处理，以其轻率商业价值确认收入，同时结转相应生产成本。

　　房企上述的业务会计分录为：

　　借：主营生产成本

　　贷：开发的产品（溢价商业价值）

　　借：应付工人薪金/换入资本/偿还负债

　　贷：主营收入（轻率商业价值）

　　开业外收入——负债重整利润。