国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管明确规定的新闻稿

国家税务总局新闻稿2016年第70号 2016-11-10

为更进一步做好营改增后土地增值税征收管理，根据《中华民国土地增值税组织法》及其法律法规、《司法部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税所得税计税依据难题的通知》（税务〔2016〕43号）等明确规定，现就土地增值税若干征管难题具体如下：

一、关 最新节税政策于营改增后土地增值税应税收入确认难题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方式的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简陋计税方式的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为便利纳税人，简化土地增值税预征税收计算，房地产开发中小企业采取预收款方法卖出另行开发的房地产工程项目的，可按照下述方式计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税收

二、关于营改增后等同卖出房地产的土地增值税应税收入确认难题

纳税人将开发的产品用于职工福利、奖赏、对内融资、重新分配给大股东或投资者、偿还负债、换取其他的单位和一个人的非通货性资本等，发生产权转移时应等同卖出房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发 最新节税政策中小企业

管理工作有关难题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条明确规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置办公用房应税收入和扣除工程项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关难题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条明确规定执行。

三、关于与转让房地产有关的税款扣除难题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除工程项目中“与转让房地产有关的税款”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发中小企业具体缴纳的的城市维护建设工程税（下述简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算工程项目精确计算的，允许实情扣除。凡不能按清算工程项目精确计算的，则按该清算工程项目预缴增值税时具体缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除订定上述明确规定执行。

四、关于营改增前后土地增值税清算的计算难题

房地产开发中小企业在营改增后进行房地产开发工程项目土地增值税清算时，按下述方式确定相关额度：

（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

（二）与转让房地产有关的税款=营改增前具体缴纳的增值税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

五、关于营改增后建筑安装耗资支出的发票确认难题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装公共服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面性推开

体制改革有关税赋征收管理工作事宜的新闻稿》（国家税务总局新闻稿2016年第23号）明确规定，在发票的备注栏注明建筑物公共服务取材于县（市、区）命名及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除工程项目额度。

六、关于旧房转让时的扣除计算难题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑，凡不能取得风险评估价钱，但能提供购房发票的，《中华民国土地增值税组织法》第六条第一、三项明确规定的扣除工程项目的额度按照下列方式计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的增值税发票的，按照发票所载额度（不扣减增值税）并从购买本年度起至转让本年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的

的，按照发票所载价税总计额度从购买本年度起至转让本年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税额度加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从 最新节税政策购买本年度起至转让本年度止每年加计5%计算。

本新闻稿自公布月内施行。

特 最新节税政策此新闻稿。

国家税务总局

2016年11月10日