四月一日全面性营改增，一个人二手房买卖从此由缴纳营业税改为缴纳增值税。“将来税率到底会增加”成为香港市民热议热门话题。

　　　　　　　　3月13日，国家所

财务

局王波副局长在谈及“营改增”计划时表示，这次“营改增”首次涉及第三人缴纳增值税征管，如一个人二手房买卖。　　

　　上述暗地里为“二手房将由征收营业税改 变更公司法定代表人为征收增值税”的长时间表述，或许是由于相关民众对现行制度和税制了解高度的因素，昨日，有些新闻媒体却出现了误读的状况，尤其是有关报道中举的例题，堪称与增值税的相关基本原理不符。　　

　　网传的例题1：青岛香港市民王先生有一套未满2年的住宅区,以80万的价钱转手卖出,他需要缴纳成交价钱5.6%的营业税,也就是4.48万元。改缴增值税后,假定增值税税收定为10%,该房屋买入价为30万,增值税=销项税额-进项税额,需要缴纳5万元的增值税(80×10%-30×10%);若该房屋买入价为60万元,则只需缴纳2万元(80×10%-60×10%)。　　

　　网传例题2：首先是转售购买2月内的民房。以出价钱300万一套住宅区，2月内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。如果以11%的增值税计算，民房出价钱还是300万，但起初买入价是150万，抵扣掉进项税后大约需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如转售价钱为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。　　

　　另一种是转售购买已满2年的民房。对普宅住宅区而言，价钱300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是33万。对非普通住宅而言，价钱300万计算，和2月内的状况类似，可能差异不是相当大。　　

　　同时，该报道中还有“目前为止，有关二手房营改增业界还有一种揣测是按增值税简陋计税必要征收，征收税收为3%”的表述。　　

　　就昨日互联网热议的二手房增值税难题以及网传的上述两则二手房买卖增值税计算例题，笔者在此作如下研究。　　

　　首先，二手房卖出属于卖出不动

制造业

务中的一种，按现行税制属于营业税征税范围内，在包括地产在内的全企业“营改增”后，对于卖出二手房由原征收营业 变更公司法定代表人税也就大自然就改为征收增值税了，因此，此项改变不存在针对二手房买卖或地产消费市场的任何其他类似调节。　　

　　其次，地产企业营改增的纲要仍未出台，对于一般纳税卖出民房的增值税税收尚不得知，因此对于以上例题中的假定税收难以作出评审。同时，对于前述网传的业界对地产简陋计税必要的乃是3%征收率的揣测，笔者认为，这堪称“业界”以后期营改增的类似明确规定来揣测的，严重不足为信，以免误判。　　

　　其三，增值税是按不含税价即营业额来计税的，前述两则例题中都是以营业税的含税价计税方法来计算的税款，均是正确的。　　

　　其四，也是重要的一点，前述两则例题中均是按一般计税方法来计算的税款，即增值税一般纳税才适用的销项税额减去进项税额得出应缴税额的方法。而按照已有的增值税管理工作明确规定如《增值税一般纳税名额认定管理工作必要》，还有增值税的基本上管理工作科学知识，群体工商户之外的其他一个人（第三人），是不能被认定为一般纳税的，这就意味着转售二手房的一个人只能按照零星纳税的计税方法，也就是简陋征税方法来计缴增值税，而绝无可能按照两则例题中那样来计税。同时，按照司法部新闻报道发表声明有关“营业税改征增值税全面性推开其间，拟对

税赋折扣

方针应以予以延续”的表述，原营业税对于二手房买卖的相关征免明确规定极可能得以延续。　　

　　由于

增值税

简陋征税也是以不含税营业额乘以征收率的积为应缴税 变更公司法定代表人额，假定某套二手房以100万元成交，应缴纳的营业税是100万×税收；而缴纳的

增值税

是100万÷（1＋征收率）×征收率。　　

　　可见，除了将延续享受免税的之外，即使是要征税的情况，“营改增”后一个人转售二手房缴纳的增值税与原应 变更公司法定代表人缴的

营业税

也将总体或者还略有下降。因此，有关“

营业税

改成了增值税，会导致百姓买卖二手房的负担增加吗”的疑惑几乎没有适当再疑惑了。　　

　　所写：段文涛