土地增值税是个较为大人物的增值税，局层次法规了大体上的构建，具体操作口径则是一个大多一个模样，可谓十里有所不同天，当然这非常妨碍我们探 上海注册外贸公司讨一些通用的实质操作，比如《国家所
财务
局关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理工作有关难题的通知》（国税发[2006]187号）文档明确规定：“土地增值税以主管部门机构审批的房地产开发项目为的单位进行清算，对于分阶段开发的项目，以分阶段项目为的单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算 上海注册外贸公司增值额。”这里一个是对于清算的单位的说法明确规定不确切，各地执行上五花八门；第二点是对于普通住宅要求分开审计，但也不是必需分开审计，因此出现了有的大多要求分开清算普通住宅，有的不要求。上面我们关注一下较为架构的国际标准难题。
1、清算前提判断口径：可售建筑面积
法律法规《国家所
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局关于下发<土地
< 上海注册外贸公司p>增值税清算管理工作规章>的通知》（国税发[2009]91号）文档明确规定：“第十条对符合下述前提之一的，负责人税务机关可要求纳税进行土地
增值税
清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比率在85%以上，或该比率虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积早已出租或自用的”。
上述明确规定中清算的时点使用了“可售建筑面积”的说法，从范围内来说“可售建筑面积”要比项目“总建筑面积”小，那么在判断清算时点上用前者计算的星期点要早按后者计算的星期点。从税务视角说，当然希望清算越早越好，能够保证国家所税收第一时间入库；但从纳税视角说，清算星期越早并不一定不利，因为中小企业并不一定能够取得满员的生产成本单据，存在后期多交土地增值税的缴纳可能性，同时土地增值税滞纳金的额度也要极大。
当然对于中小企业来说并不是一点必要都没有，我们可以在卖出安排上进行合理安排，举例来说国税发[2009]91号上述明确规定后半句话“或该比率虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积早已出租或自用的”，上海清算明确规定（京地租新闻稿2016年第7号）文档说的是“或该比率虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积早已出租或自用1年以上的”，各地也某种程度有星期的明确规定，那么对于纳税来说当逼近85%邻近时，可以提前安排先租后卖的卖出方式来延长清算星期，这种做法在保利的发展商“地价抵房款”的销售策略中就可以看到，一般而言延长1年的星期，地产中小企业有足够星期取得全部的生产成本单据，当然整体星期应该在取得预购许3年以内完成，避免多缴税的缴纳可能性。
2、生产成本归集分摊口径：建筑面积
建筑面积是土地增值税生产成本分摊准则仍然强调的观念，国税发[2009]91号文档明确规定：“（五）纳税分阶段开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造有所不同类别地产的，应按照受益单纯，采用恰当的重新分配方式，分摊联合的成本费用。”，国家所层次没有强调建筑面积的基本概念；京地租新闻稿2016年第7号明确规定：“第三十一条扣除项目额度的计算分摊：（一）纳税分阶段开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造有所不同类别地产的，应按照受益单纯，采用恰当的重新分配方式分摊联合的成本费用：1.占地法：即按照地产土地所有权总面积占土地所有权面积的比率计算分摊；2.建筑面积法：即按照地产建筑面积占总建筑面积的比率计算分摊：“。
上述明确操作规程中强调的是“建筑面积”的口径，应该说分摊的范围内要小于“可售建筑面积”的口径，这样的操作必要实质上和财政生产成本处理口径相符，似乎避免了税务差别难题，带来的难题就是继续“不可售建筑 上海注册外贸公司面积”生产成本不能进入扣除项目。因素只不过在于“不可售建筑面积”是个不太确定的基本概念，比如地底仓库有的可以兼办出双证，大自然成为“可售建筑面积”，有的则没有所有权，成为永久的“建筑面积”在账上趴着。不管是能不能兼办出双证，土地增值税在成本费用归集上更好看的是“建筑面积”口径。当然在
中小企业个人所得税
各个方面，有的大多取得了重大突破成果，集中在税源较为好的地区，允许按照“可售建筑面积”口径分摊成本费用，这种方式在国税发[2009]31号文档中也说的较为直白，不太好理解，因此在实践中按照该口径操作的比率只占据20%大约，负面影响不到形势，但是却是让我们看到了一点希望。
提醒纳税，
土地增值税
是个地方性极强的增值税，国家所层次只明确规定了构建和朝向，即便是国税发[2009]91号对操作规程的安排都是粗线条的，远不如京地租新闻稿2016年第7号文档实用性强，因此中小企业需要根据各地的操作口径和生活习惯进行
土地增值税
国家发改委安排、分阶段方针、清算方式、卖出方案等各个方面的改进，仅次于可能延缓土地增值税的清算星期点，为中小企业争取更好的经费星期商业价值，当然更好的还是控制土地增值 上海注册外贸公司税缴纳可能性。
